hasard ou nécessité ? Quelques jours après la publication d'un article relatant les déboires d'un promoteur immobilier avec un groupe de riverains dans le quartier du jardin des plantes, Le Mans métropole bénéficie dans un quotidien local (Ouest-France du 04/04/2009) d'un article pleine page faisant « la pédagogie » sur l'indispensable changement de l'urbanisme manceau, à force d'arguments et de présentations avantageuses des « beaux projets » immobiliers « dynamisant » et « modernisant ». La propagande municipale justifie ses compromis avec les patrons du bâtiment et culpabilise ses opposants. Elle ment par omission également.
Des contestations régulières et passées sous silence
Le discours politique est bien rôdé pour disqualifier ceux qui osent contester les permis de construire généreusement accordés par les services de la collectivité. Ce sont, nous dit-on, des égoïstes jaloux de leur privilèges de petits propriétaires de bicoques mal foutues, des grincheux à l'esprit étriqué qui ne saisissent pas l'urgence des besoins en logement sur la ville ni la volonté de préserver des réserves foncières de plus en plus rares. Vive le développement durable ! Et d'ajouter qu'il faut absolument soutenir l'activité des entreprises du bâtiment en ces temps de crise (voir l'édito de Boulard dans le dernier journal municipale) CQFD.
Bien-sûr, il y a du vrai là-dedans. Certes, il faut lutter contre l'urbanisation en périphérie des villes par plus de densité des constructions. Certes, les bourgeois refusant un voisinage trop jeune ou trop pauvre sont une réalité. Certes, Le Mans, ville de « mancelles » et autres maisons individuelles, manque certainement d'appartements. Oui, mais le problème est que les refus des projets d'immeubles neufs se multiplient. Et il est très facile de caricaturer tout le monde.
Promoteurs, vous êtes les bienvenus !
Tout d'abord, un constat. Depuis l'arrivée de JC Boulard en 2001, l'activité de construction d'immeubles collectifs est particulièrement intense. La révision des règles d'urbanisme en 2002 (plan local d'urbanisme) l'a d'ailleurs largement favorisé. Mais, la localisation de ces projets sensé accompagner la création de la ligne de tramway, a franchement débordé le périmètre de 500 m de part et d'autre de l'axe de la ligne. Ce sont en réalité les quartiers traditionnels manceaux qui sont aussi touchés, au mépris de l'identité profonde la ville, des attentes des habitants et du bon sens tant sur les nuisances liées aux constructions de grande hauteur à proximité de petites maisons (ombres, vis-à-vis) que sur les problèmes liés au stationnement et à la circulation automobile dans d'étroites rues où la situation est déjà tendue. En matière d'environnement, ça n'est pas terrible d'encourager la pollution sonore et atmosphérique, sans compter les questions de sécurités dues à l'intensification de la circulation. Pas de distinguo : avenues et ruelles sont traitées de la même manière ! Rien d'étonnant dans ces conditions a rencontrer des oppositions. Quand elle favorise tous azimut les promoteurs par son laxisme réglementaire, la ville prend le risque que les habitants se plaignent.
L'étalement urbain, la grande affaire...
On nous le dit, on nous le répète : grâce à la densification urbaine (construire toujours plus d'immeubles, toujours plus hauts dans les moindres interstices), la ville limite le gaspillage des espaces naturels en périphérie et répond aux besoins en logement des habitants. Rien n'est plus faux que ces affirmations. La preuve ? Sur la dernière période, les lotissement se sont multipliés dans les communes tout autour du Mans, où la population explose, et la ville n'a cessé de perdre des habitants (-1800 habitants entre 1999 et 2006).
Au Mans comme dans les autres villes françaises, la forte production de logements dont s'enorgueillissent les pouvoirs publics, sont le fait majoritaire de la construction de logements collectifs dont 80% sont destinés à de « l'investissement locatif » défiscalisé, c'est-à-dire des placements financiers pour les petits porteurs qui s'écartent de la bourse par pur opportunisme.
Favorisés par ce régime fiscal avantageux, les promoteurs vendent chers, très chers, des logements inadaptés aux besoins des habitants (souvent des types 1, 2 ou 3) car des revenus locatifs sont garantis aux bailleurs par la loi. Souvent, ces logements neufs se négocient à 2500 voire 3000 €/m² : tout simplement inabordable pour qui veut acheter son logement ! Conséquence : les familles, les jeunes doivent s'expatrier, parfois contre leur gré, à l'extérieur des villes... où les prix sont moindres mais où la consommation de terre est abusive. Bravo la lutte contre l'étalement urbain : Le Mans est une des villes dont la « péri-urbanisation » a été la plus « extensive » depuis une décennie. Et ce n'est pas la taille des terrains dans les nouveaux quartiers de l'université qui nous font mentir !
Face à cela, la ville essaie de se rattraper avec des petits programmes d'éco-quartiers ou d'accession sociale à la propriété. Au niveau de la quantité, ça n'a rien à voir.
Un échec démographique et économique
Le Mans est ville dont le peuplement est historiquement populaire, social et familiale. Cette base est aujourd'hui quelque peu éjectée de sa propre ville dès qu'elle cherche à acquérir un bien. Mais alors à qui profite cette politique ? Même pas aux investisseurs ! Le Mans n'a pas en effet l'attractivité de villes universitaires,, tertiaires ou touristiques voisines. L'emploi et la formation n'attirent pas assez les cadres et leurs rejetons. La clientèle aisée qui pourrait louer des logements aussi chers ne se presse pas au portillon. Résultat : surproduction ! Il y a au Mans, depuis de nombreuses années, plusieurs milliers de logements vacants disséminés un peu partout, tout le monde le sait... ce dont la ville se garde bien de parler. Cette vacance entraîne à son tour des problèmes d'entretien pour de nombreuses petites copropriétés localisées dans d'anciennes maisons divisées en appartements.
Soyons tout de même honnête : grâce à cela, les loyers manceaux sont faibles. On loue facilement et à moindre coût. On ne va pas aller plaindre tous ces investisseurs qui se sont faits pigeonnés en achetant sur plans. Tant pis pour eux.
Mais la duperie s'est révélée et l'Etat ne veut plus aider à perte des investisseurs sur des marchés aussi peu « rémunérateurs ». C'est pourquoi le nouveau régime « d'amortissement fiscal » mis en place en début d'année a écarté des « zones » urbaines déprimées comme Angers ou Le Mans, marquées par la surproduction de biens qui ne trouvent plus preneurs... Les gros promoteurs nationaux vont nous contourner, d'où la grosse colère de M. le Maire !
Les objectifs politiques inavoués
La tendance lourde décrite ci-dessus n'a jamais été dénoncée en tant que telle mais beaucoup de manceaux s'y retrouveront. Que cherche en fin de compte la municipalité ? Sont-ils aveugles ou naïfs à ce point ? Sans doute pas. Avançons quatre raisons principales : idéologiques, budgétaires, économiques et clientélistes.
- idéologiques : les tenants de la densité à tout prix ne sont pas forcément les moins à gauche. L'idéologie « progressiste » soutient que le collectif et la ville « monumentale » convient bien à l'industrialisation, y compris à marche forcée. Rien ne leur fait plus horreur que cet urbanisme manceau historique horizontal, d'origine rurale, avec ces petites rues étroites, ces petits jardins et ces anciens faubourgs peu à peu agrégées à la ville-centre. Les progressiste sont aussi des hygiénistes.
- Budgétaires : Chaque bien créé et vendue génère des ressources fiscales supplémentaires pour la collectivité. Comment ? D'abord par les « droits de mutation » lors des transactions, puis à terme par les taxes foncières et d'habitation une fois les logements vendus. Vides ou occupés, peu importe, du moment que ça rapporte !
- Économiques : grâce à cette surproduction , les pouvoirs publics croient soutenir tout un secteur d'activité pourvoyeur en emplois. Ils pensent faire du social en contribuant au maintien du bâtiment. Peu importe les conditions précaires des emplois en question ou l'utilité sociale des logements construits. Peu importe également que le secteur survivent largement grâce à la rénovation de l'ancien. L'affichage est bien là.
- Clientèlistes : La base électorale du délanoéiste Boulard n'est certainement pas celle de Robert Jarry. Le Maire gouverne au centre et a tout intérêt à discrètement orchestrer un changement du peuplement de la ville. Sur le modèle parisien ou nantais, il s'agit plutôt d'attirer des nouveaux habitants de type bourgeois bohèmes (« bobos »), des fonctionnaires ou des cadres dans des immeubles de prestige ou des quartiers muséifiés et valorisants comme le Vieux-Mans, rebaptisé avec un nom à consonance « royale » pour l'occasion (Plantagenêt) La ville n'a qu'une crainte : que Le Mans devienne un réceptacle de la cocotte minute sociale que constitue la région parisienne. Trop coûteux pour les finances de la ville, pas intéressant politiquement.
En conclusion , disons-le tout net : le marché immobilier s'effondre ? Chouette ! Les ménages manceaux pourront peut-être en profiter, au grand dam de la ville qui se lamente pour ses chers promoteurs perdus...